出品 | 枪弹财经
作家 | 冯羽
裁剪 | 蛋总
好意思编 | 倩倩
审核 | 颂文
6月毕业季，租房商场重新燃起热度。
历程两年价钱养息，2025年5月天下住宅平均房钱跌幅理会收窄，交流高校毕业生辘集入市，需求端开释积极信号，租借行业迎来了一年中最旺的季节窗口。
自如手脚头部平台，当然也借重发力——5月启动第14季“海燕有筹算”，以房租月付、0押金、搬家券和千元安家基金等组合拳，试图在应届生群体中霸占心智。
租借需求回暖，业主本应分享红利。但是，近期多位自如业主却接到见告，条目主动下调房钱，不然解约需赔付装修费等几许用度。
一边是租房商场升温，一边是业主被压价，反差之下，自如的“增益租”模式再次被推优势口浪尖。
自2021年自如全面转向“增益租”以来，其声称通过房屋升值已毕与业主共赢，但履行却是：从2025岁首启动，自如片面解约业主事件频发，外交平台上时有公论，品牌口碑受影响。
与此同期，自如于2025岁首推出“好意思家二手房”品牌，隆重跨入二手房走动赛说念。
2025年底，自如董事长、CEO熊林在采访中公开暗示“自如最难的时候往日了”，并称公司全年已毕范围、收入和利润的全面回升。
企业层面如实熬过了租借商场下行的极冷，但对广伟业主而言，最难的日子是否确凿仍是“翻篇”？谜底远非那么浅薄。
1、“增益租”，谁获益？手脚国内散布式长租模式的先驱，自如的高光时期曾与中国房地产的黄金时期紧密交汇。
回望2011年，传统租借商场以C2C模式为主，信息散布、管事马虎，中介仅充任撮合变装，链条极短。彼时降生链家的熊林敏感捕捉到篡改租房商场的契机，将个东说念主房源居品化，构建C2B2C模式，让走动链条透明化，成果大幅进步。
早期，自如凭借“三板斧”快速站稳脚跟：整合散布房源，以整租或合租格式适配年青主流客群；提供如期保洁与维修，让租住品性可控；鼓励房源信息线上化，已毕供需精确匹配。
这套叮属在其时颇为新颖，在一线及新一线城市，四、五户合租一套房迅速成为常态。而幕后推手，恰是国内租房商场供需两头的马上彭胀——自如赶巧搭上了这趟快车。
2016年脱离链家孤苦运营后，自如快速彭胀，到2017年房源范围冲突50万间，稳坐长租行业头把交椅。至2019年前后，其国内房源照看量一度冲突100万间。
但是挪动随之而至。房地产行业过问深度养息期，高房价传闻磨灭，租房商场急转直下，无数租借企业倒闭，自如的房源范围也基本堕入停滞。
2021年，自如将中枢筹画模式升级为“增益租”，对外声称要从“二房主”转型为钞票照看公司。
新模式的中枢逻辑是：业主承担房屋装修篡改用度，自如欢跃保底房钱及后续溢价分红。
北京一位自如管家向「枪弹财经」讲授说念：“比较旧模式，增益租莫得空置期和差价，业主收益由‘出租房钱－运营成本－照看费’组成。”
但细拆用度结构，业主的内容支拨“不降反增”——月管事费为房钱的10%；年维修基金一居/两居860元/年，三居及以上960元/一年；将房屋装修升级后成本在月房钱里抵扣（装修成本均派）；以及激励公司用度，即出租率在90%-95%之间，需交纳房租1.8%-2%不等的激励用度，即管事费的变种。
“之前还有分红，本年自如打电话说弃世要降价，分红详情是莫得了。”一位自如业主暗示。
降租在自如业主群体中早已不是新闻。“自如说商场下行严重，房租大幅下落，给了我两个决策，一个是半途解约，自如抵偿我讲错金，但是我需要支付自如未抵扣完的装修款；第二个决策是每个月下调500元房钱，接续实施合同。”北京的一位自如业主对「枪弹财经」暗示。
在小红书某“自如房主互助群”中，多位自如业主暗示企业方面条目降房钱，不然将片面解约，业主还要赔付剩余装修款。多位业主均暗示“很受伤”，致使直言“自如抑遏解约讹诈业主装修费”。
（图 / 小红书自如房主互助群）
兴味兴味的是，与近两年同期比较，本年房钱施展理会更沉稳。中指商量院发布的50城住宅租借价钱指数数据清楚，2024年5月和2025年5月，50城住宅平均房钱环比跌幅均卓越0.3%，而本年同期环比跌幅仅为0.11%。
据业内东说念主士分析，历程纠合两年的价钱养息，租借商场供需干系慢慢改善，加之保险性租借住房对商场房钱酿成“定锚”作用，房钱波动幅度理会消弱。尤其是一线城市租借商场基本面当先企稳。
而从2025年启动，外交媒体上仍是出现一批自如业主暗示遭片面解约，自如解约潮并非齐东野语。
在增益租模式下，自如重钞票运营得以消解，轻钞票模式让自如的中历久待摊用度得以优化，同期还能通过供应链优势压低成本锁定装修利润。
对熊林和自如来说，“最难的时候往日了。”咫尺自如照看的钞票中，70%已调度成“增益租”模式。2021年的业务转型，让自如能够很好地造反行业冲击，“增益租”也被熊林看作是租借企业转型之路的“最优解”。
但在企业渡过难关的背后，部分业主并未曾到共赢的甜头，反而感到被“背刺”。“蓝本自如在租借商场口碑是最佳的，我亦然看中这个才一次性付清装修全款，当今自如让降租，我摄取不了。”一位上海自如业主对「枪弹财经」暗示。
2、二手房，高溢价2025年3月，自如将触角伸向房产业务的另一端——二手房买卖。
存量房商场走动握续低迷，部分二手房挂牌半年仍乏东说念主问津，自如入局恰是看中了这一僵局中蕴含的变量。同期，其租借业务集合的海量租客与业主，自然可转动为二手房走动的潜在客户，交付卖房亦能为平台带来多元化收入，缓解长租业务增长乏力的压力。
针对这一痛点，自如推出“好意思家二手房”品牌，主打品性好房、全网联卖和佣金5折，中枢转变点在于对房源的系统化篡改。
据公开信息，好意思家二手房严选北京、上海等城市的优质楼盘房源，凭据好意思化程度不同推出焕新好房、净水好房、心舍好房三大居品，匡助业主卖房。
其中，焕新址品主要针对基础还可以的房屋，作念二次7天的好意思化焕新出售；净水好房则是针对几十年以上的老旧房屋作念举座篡改；心舍好房是针对客单价比较高的房屋，走高品性、智能化家居篡改。
（图 / 自如好意思家房源）
这种模式访佛于海外的“房源好意思化代卖”，代卖公司对房源进行装修好意思化，再以特定的价钱推向商场，代卖公司的业务中枢来自于房源装修产生的溢价。
这一业务与现存租借、装求学务酿成协同，复用其锻真金不怕火的装修供应链，可以为成本商场提供新的增长叙事。
但装修代卖能否奏凯，中枢在于两个要素，房源好意思化装修的性价比优势以及房源去化的武艺，不然会给企业带来财务压力。而自如好意思家咫尺的拓展区域有限，仍在试水阶段。
“装修用度在几万到十几万不等，这个用度需要业主来承担。不外装修后能够进步房屋品性，挂牌价和成交价会提高一些。”自如好意思家二手房业务专员对「枪弹财经」暗示，“咫尺北京重心管事区域辘集在后生路和三元桥板块，其他区域的业务仍在拓展中。”
自如好意思家并莫得孤苦的APP，而是内嵌在自如平台内。在自如APP首页图位置，赫然胪列着“疏忽买卖好房”的告白词，二手房业务致使占据着比租借业务更好的版面位置。
（图 / 自如APP）
卖家享受业主管事，买家则通过平台定制买房管事享受五大权柄，即买家佣金5折、全网定制找房、专科购房忽视、定制装修决策和资深管家管事。
但是，价钱对比却激勉争议。以北京丰台区怡海花坛二居室为例，该房源在自如好意思家订价549万元，而同小区同户型房源在贝壳找房平台订价在400万元-500万元不等，自如好意思家订价卓越不少。不同平台房源均为简装，自如好意思家房源装修作风与自如出租房一致。且自如好意思家房源较少。
（图 / 自如好意思家（左）；贝壳找房（右））
“当今二手房遴荐这样多，装修良好带来的溢价有限，业主不会因为新装修就提高走动价钱。”一位房产中介对「枪弹财经」暗示，“况且好多业主操心甲醛问题，并不倾向于重新装修过的屋子，微弱买到串串房。”
更是有徒然者直言：“自如的装修作风出租还行，买卖时就显得不那么‘表层次’。”
业主承担稀零装修费，买家谱付高溢价，这笔走动能否双赢，自己就要打个问号。更枢纽的是，二手房业务上线一年过剩，但在用户心智中自如仍是一家租借企业，而非走动平台。
“贝壳作念了十多年了品性有保险，其他品牌还有我爱我家、安堵客、58同城可选，自如好意思家闻明度不高，虽然买房能打5折，但在房产走动这件大事上，管事水准和置业专科度可比价钱要进攻的多。”一位正在琢磨购买二手房的用户暗示。
此外，自如还推出“智爱家”和“自如家服”子品牌，布局智能智装与家庭管事，试图买通全产业链，但多元化彭胀能否着实酿成协力，尚待考证。
针对二手房业务模式等问题，自如方面称公司业务尚在拓展中，未便恢复。
3、合规难，竞争更难用户口碑下滑，也从侧面折射出自如在房屋商场照看合规上有待改进。
本年4月，自如因官网发布不真实、不准确房源信息，被北京市住建委责令改正并罚金3万元。
这种违纪事件并非孤例。自2021年“程序发展长租房商场”被写入政府责任论说以来，行业监管握续收紧，长租公寓从霸说念助长迈入合规化、素雅化的新阶段。
刻下，长租行业酿成四类主要参与者：
一是房地产设立商系，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，自2016年后大范围过问租借商场；
二是房地产中介系，如链家（贝壳）、我爱我家，凭借门店收集和牙东说念主资源，在获客和转动上具备自然壁垒；
三是第三方专科化运营平台，以自如为代表，聚焦散布式房源照看与管事；
四是旅店集团，如华住与窝趣，侧重于辘集式公寓和轻钞票托管。
据中指商量院论说，长租行业时势渐趋了了：房企系主导范围，所在国企系主导保险性租借，创业系和旅店系则深耕轻钞票运营，千般型企业优势互补，但彼此间的竞争也日趋热烈。
自如虽在散布式长租领域占据先发优势，但濒临设立商系的资金实力、中介系的线下渗入力，以及国企系在保险性租借住房上的战略红利，其“护城河”并不壮健。
而合规风险问题的发生不仅侵蚀品牌信任度，更可能影响成本商场对其治理武艺和内控水平的评估。
事实上，自如的上市有筹算已延宕多年。2019年底曾传出赴好意思IPO，筹资5亿-10亿好意思元；2023年3月又传最早于4月向港交所递表；同庚7月再次被曝出“最快三季度递交招股书”。
此外，自2020年后，自如再无新融资过问，枯竭外部输血，只可靠里面造血和拓展新业务求生。
有不雅点以为，二手房买卖业务确能为IPO增添新叙事，但也可颖异扰上市进度——新业务的合规性、盈利武艺及成长性，尚需时辰考证，若被视作遮蔽中枢租借业务下滑的“权宜之策”，反而会削弱投资东说念主的信心。
从“坦然租”到“增益租”，从长租公寓到二手房代卖，自如长久在寻找抵御周期、拓宽界限的旅途。
熊林将公司定位为“提供高品性居住居品和管事的科技公司”，而非浅薄的“最大房主”——这一愿景诚然强盛，但履行却是：转型的成本部分转嫁给了业主，合规风险仍存，新业务溢价过高且品牌瓦解薄弱。
租借商场回暖，企业利润回升，但业主未能分享红利，反而被压价、解约、倒赔装修款，这种“单赢”时势注定难以握久。
二手房代卖虽通达了思象空间，但若不可贬责去化成果和用户信任问题，便仅仅一场“丽都的冒险”。
对自如而言，最难的日子大略往日了，但着实的考试才刚刚启动——如安在交易利益与联合股伴权柄之间找到均衡、在合规框架下重建口碑以及让二手房新业务不沦为“故事”而成为可握续的增长引擎，这些问题的谜底，远比一句“最难的时候往日了”要千里重得多。
*文中题图及未签字配图来自：摄图网体育游戏app平台，基于VRF左券。